如何以“反套路”激活存量商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值？
| 信息來(lái)源：青島銳豐行 發(fā)布日期：2025/4/12 瀏覽次數(shù)：221 |
當(dāng)我們很多商業(yè)購(gòu)物中心還在糾結(jié)如何用“首店經(jīng)濟(jì)”和“網(wǎng)紅餐飲”拉動(dòng)客流時(shí)，頭部玩家已在非標(biāo)賽道跑出第二增長(zhǎng)曲線。面對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式的瓶頸，非標(biāo)商業(yè)以其獨(dú)特性和創(chuàng)新性，成為商業(yè)領(lǐng)域的一股清流。
然而，要想在非標(biāo)商業(yè)領(lǐng)域玩得好，突破當(dāng)下困局，需要深入理解非標(biāo)商業(yè)的本質(zhì)，并采取一系列有效的策略。
01、非標(biāo)商業(yè)的核心特征
非標(biāo)商業(yè)之所以能夠從傳統(tǒng)商業(yè)中脫穎而出，關(guān)鍵在于其獨(dú)特的核心特征。
1\靈活性與適配度高
非標(biāo)商業(yè)的操盤者往往具備敏銳的市場(chǎng)洞察力和高度的靈活性。他們能夠根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、文化背景和市場(chǎng)特點(diǎn)，量身打造獨(dú)具特色的商業(yè)模式。這種靈活性使得非標(biāo)商業(yè)能夠更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化，滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求。
2\流量共享優(yōu)勢(shì)
非標(biāo)商業(yè)的操盤者多為領(lǐng)域內(nèi)的關(guān)鍵意見(jiàn)領(lǐng)袖（KOL），自帶流量和影響力。通過(guò)社群和私域流量的經(jīng)營(yíng)，他們能夠在不同項(xiàng)目間形成自然的流量互享，幫助品牌打通推廣渠道，最大化品牌影響力。
3\差異化和創(chuàng)新力突出
非標(biāo)商業(yè)注重差異化和創(chuàng)新，操盤者能夠根據(jù)項(xiàng)目詳情融入地方文化、潮流元素和人文氣息，力求打造出獨(dú)一無(wú)二的消費(fèi)體驗(yàn)。這種個(gè)性化設(shè)計(jì)與實(shí)際消費(fèi)場(chǎng)景的結(jié)合，使得非標(biāo)商業(yè)充滿活力并不斷創(chuàng)新。
02、突破困局的策略
面對(duì)非標(biāo)商業(yè)的當(dāng)下困局，我們需要采取一系列有效的策略來(lái)突破瓶頸，實(shí)現(xiàn)存量商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。
1\基于存量商業(yè)煥新
觀察商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)大部分非標(biāo)商業(yè)是由那些利用率不足、商業(yè)價(jià)值低、結(jié)構(gòu)老舊的存量物業(yè)改造而來(lái)。例如，TX淮海之前是沒(méi)落的華亭伊勢(shì)丹百貨，源野REGULAR之前是無(wú)人問(wèn)津的地下閑置物業(yè)，寧波的DEMOHOOD帶夢(mèng)胡同前身是6000多平方米的廢棄廠房。這些存量物業(yè)經(jīng)過(guò)改造煥新后，成為非標(biāo)商業(yè)的新亮點(diǎn)。
在存量改造需求較大的一二線城市，非標(biāo)商業(yè)的比重很大。這些城市擁有大量的老舊商業(yè)物業(yè)，通過(guò)改造升級(jí)，可以為非標(biāo)商業(yè)提供豐富的土壤。操盤者需要深入挖掘這些存量物業(yè)的潛力，結(jié)合市場(chǎng)需求和消費(fèi)者偏好，進(jìn)行精準(zhǔn)定位和特色塑造。
同時(shí)，操盤者還需要注重空間規(guī)劃和品牌組合的創(chuàng)新。突破傳統(tǒng)商業(yè)的布局模式，創(chuàng)造多樣化、靈活的空間；引入小眾、特色的品牌和主理人品牌，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)這些措施，可以激活存量商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
2\聚焦小體量商業(yè)
在存量?jī)?yōu)化的背景下，小而美、細(xì)而優(yōu)的精致型商業(yè)成為年輕人的最愛(ài)。操盤者需要緊緊抓住年輕人對(duì)于情緒價(jià)值的需求，利用有限的商業(yè)空間，注重營(yíng)造豐富的休閑互動(dòng)空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與休閑的完美結(jié)合。
例如，REGULAR源野雖然只有20家店鋪，但操盤者卻在最核心區(qū)域進(jìn)行了留白，打造了一個(gè)公共藝術(shù)空間，讓消費(fèi)者去探索。這種克制的打造方式，讓REGULAR源野始終保持生活調(diào)性的同時(shí)，也不斷地帶來(lái)商業(yè)的新鮮感和更多的可能性。
操盤者需要注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)的提升，通過(guò)精心設(shè)計(jì)和布局，營(yíng)造出獨(dú)特的商業(yè)氛圍和體驗(yàn)。同時(shí)，還需要注重品牌的選擇和組合，引入與項(xiàng)目定位相符合的品牌，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和吸引力。
3\融合在地文化
每一座城市都有屬于自己的文化經(jīng)典，非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目可以成為城市文化的承接載體。通過(guò)對(duì)在地文化的萃取和融合，非標(biāo)商業(yè)可以打造出獨(dú)有的文化特色和人文內(nèi)涵，吸引消費(fèi)者的關(guān)注和喜愛(ài)。
例如，成都祠堂街藝術(shù)社區(qū)項(xiàng)目通過(guò)對(duì)在地文化的巧妙把握，秉承對(duì)古建“修舊如舊”的原則，恢復(fù)了原有街區(qū)街巷格局，并打造出獨(dú)有的川派民居建筑新風(fēng)貌。同時(shí)，項(xiàng)目還引進(jìn)了與藝術(shù)文化相關(guān)的品牌，形成了多元化和個(gè)性化的品牌組合。
操盤者需要深入挖掘項(xiàng)目所在地的文化內(nèi)涵和歷史背景，將其融入到商業(yè)空間的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)中。通過(guò)打造具有地方特色的商業(yè)主題和定位，可以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)者的關(guān)注和喜愛(ài)。同時(shí)，還可以舉辦各類主題活動(dòng)，如藝術(shù)展覽、音樂(lè)節(jié)等，增加消費(fèi)者的參與度和粘性。
4\擅長(zhǎng)處理社群、品牌、場(chǎng)景關(guān)系
隨著商業(yè)發(fā)展，社群、場(chǎng)景、情緒價(jià)值等熱詞在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中被高頻使用。非標(biāo)商業(yè)需要擅長(zhǎng)處理社群、品牌、場(chǎng)景之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)三者的有機(jī)結(jié)合和協(xié)同發(fā)展。
操盤者需要積極建立和維護(hù)商業(yè)項(xiàng)目的社群，增強(qiáng)消費(fèi)者的歸屬感和忠誠(chéng)度。通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)，可以收集消費(fèi)者的反饋和需求，為項(xiàng)目提供持續(xù)優(yōu)化的方向。同時(shí)，還可以利用社群進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷推廣，擴(kuò)大品牌影響力。
在品牌方面，操盤者需要注重品牌的選擇和組合，引入與項(xiàng)目定位相符合的品牌。通過(guò)品牌組合的創(chuàng)新和差異化，可以形成項(xiàng)目的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，還需要與品牌方深度連接，采用靈活的租金收取方式等合作策略，共同推動(dòng)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。
在場(chǎng)景打造上，非標(biāo)商業(yè)需要注重營(yíng)造社交環(huán)境和氛圍。通過(guò)設(shè)計(jì)裝修、音樂(lè)、燈光等手段，營(yíng)造出與項(xiàng)目核心定位相符合的商業(yè)氛圍。同時(shí)，還需要注重場(chǎng)景的更新和迭代，保持項(xiàng)目的新鮮感和吸引力。
5\注重城市微度假體驗(yàn)
當(dāng)前，城市“微度假”已經(jīng)成為都市消費(fèi)人群的重要生活方式。非標(biāo)商業(yè)可以注重打造城市微度假體驗(yàn)，滿足消費(fèi)者對(duì)于休閑、放松和娛樂(lè)的需求。
例如，重慶三洞橋PARK項(xiàng)目以“江北嘴CBD社交休閑中心”為整體定位，引入特色餐飲、娛樂(lè)休閑、生活服務(wù)、文創(chuàng)零售等多種業(yè)態(tài)，致力于打造重慶首個(gè)“濱江生態(tài)休閑商業(yè)”。項(xiàng)目通過(guò)豐富的空間設(shè)計(jì)和景觀打造，營(yíng)造出獨(dú)特的城市陽(yáng)臺(tái)和景觀眺望點(diǎn)，成為消費(fèi)者休閑交流、親子體驗(yàn)、打卡攝影的理想場(chǎng)所。
操盤者需要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃和布局，引入與微度假主題相符合的業(yè)態(tài)和品牌。同時(shí)，還需要注重景觀和環(huán)境的打造，營(yíng)造出舒適、宜人的休閑空間。通過(guò)提供豐富的休閑活動(dòng)和體驗(yàn)，可以吸引消費(fèi)者的關(guān)注和喜愛(ài)，提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力。
6\緊跟政策導(dǎo)向與創(chuàng)新趨勢(shì)
政策導(dǎo)向和市場(chǎng)趨勢(shì)對(duì)于非標(biāo)商業(yè)的發(fā)展具有重要影響。操盤者需要緊跟政策導(dǎo)向和創(chuàng)新趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略和布局。
以成都這座城市的商業(yè)布局為例，政府緊抓城市發(fā)展戰(zhàn)略，為商業(yè)發(fā)展指明了方向。操盤者需要密切關(guān)注政策變化和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)策略。同時(shí)，還需要結(jié)合國(guó)企、民企、創(chuàng)業(yè)者的多元力量，為非標(biāo)商業(yè)提供一系列良好運(yùn)營(yíng)環(huán)境。
在創(chuàng)新方面，操盤者需要注重技術(shù)創(chuàng)新和模式創(chuàng)新。通過(guò)引入新技術(shù)和新模式，可以提升項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和消費(fèi)者體驗(yàn)。例如，利用數(shù)字化手段進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷推廣、打造智能體驗(yàn)場(chǎng)景等。同時(shí)，還需要注重商業(yè)模式的創(chuàng)新，探索多元化的盈利方式和合作策略。
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